Medellín enfrenta una crisis multidimensional que está transformando la composición social de sus barrios y obligando a numerosas familias a abandonar la ciudad. Un déficit de más de 38.000 viviendas, el desplome en la construcción de proyectos residenciales, el crecimiento superior al 1.000% de la vivienda turística y una inflación anual que supera el promedio nacional han disparado el costo de vida, haciendo que residir en la capital antioqueña sea, para muchos, una meta inalcanzable.
El impacto humano de esta coyuntura es evidente en historias como la de Gina Ballén. Tras vivir casi 30 años en el barrio Manila, Ballén se vio obligada a mudarse a Sabaneta en 2023 cuando el dueño de su apartamento terminó el contrato para vender la propiedad. Al buscar una alternativa en su propio barrio, descubrió que los arriendos, que promediaban los 2,6 millones de pesos, habían escalado hasta los 6 o 6,5 millones de pesos. Según su relato, la transformación de Manila comenzó en 2019 con la llegada masiva de restaurantes, hostales y turistas, convirtiendo casas tradicionales en viviendas turísticas o locales nocturnos.
Esta situación no es un caso aislado. Eric Carpio, quien llegó a Medellín para estudiar, experimentó una realidad similar. Tras instalarse en Bello con un arriendo de 1,7 millones de pesos, descubrió que su salario se consumía íntegramente en vivienda, servicios y alimentación. Finalmente, Carpio decidió mudarse a Puerto Nare, en el Magdalena Medio, donde los arriendos oscilan entre los 400.000 y 600.000 pesos, permitiéndole una calidad de vida que en el Valle de Aburrá resultaba impagable. Según Carpio, para vivir dignamente en Medellín se requeriría un ingreso mensual de 5 millones de pesos o tener dos empleos.
Los datos económicos respaldan estas vivencias. En septiembre, Medellín registró por tercer mes consecutivo la inflación anual más alta del país, situándose en el 7,04%, frente al 6,29% nacional. La comparación con Bogotá es aún más reveladora: vivir en Medellín cuesta un 9,5% más que en la capital del país si no se cuenta el arriendo, y esta diferencia sube al 15,7% al incluirlo. Además, el poder adquisitivo de los habitantes de Medellín es un 30% inferior al de los bogotanos.
El problema raíz es un desequilibrio crítico entre la oferta y la demanda. Actualmente, 38.206 hogares requieren una vivienda nueva y otros 154.270 necesitan mejoras en sus inmuebles. A esto se suma que la participación de Medellín en la construcción de vivienda del Valle de Aburrá cayó del 70% a solo el 30%. Guillermo Herrera, presidente de Camacol, explica que la geografía de la ciudad limita la expansión, lo que hace imperativa la renovación urbana para incrementar la oferta.
La proliferación de plataformas de rentas cortas como Airbnb ha exacerbado la escasez. Entre 2019 y 2026, estas viviendas pasaron de 730 a 8.593. Si bien La Lonja de Propiedad Raíz considera que este no es el factor principal del encarecimiento general, admite que ha reducido la oferta de arrendamiento tradicional en sectores como El Poblado, Laureles y Envigado. Los cánones de arrendamiento en el Valle de Aburrá subieron un 21% en 2022 y un 27% en 2023.
En medio de este escenario, se discute la modificación del Plan de Ordenamiento Territorial (POT). El alcalde Federico Gutiérrez propone regular la vivienda turística, concentrándola en zonas de alta mixtura y áreas cercanas a las estaciones del metro para proteger la función residencial permanente. El mandatario enfatiza que "regular no es prohibir" y que el objetivo es poner orden para evitar que la vivienda residencial desaparezca.
Sin embargo, la propuesta ha generado resistencia. Fenalco Antioquia y organizaciones como Libertank advierten que estas regulaciones podrían afectar la inversión, la libertad económica de los emprendedores y fomentar la informalidad. Por otro lado, expertos como el urbanista Juan Carlos García Bocanegra cuestionan la flexibilización de los planes parciales, advirtiendo que la generación de espacio público no puede hacerse "lote a lote".
Para resolver la crisis, Robert Ng Henao, decano de Economía de la Universidad de Medellín, sugiere actuar en tres frentes: ampliar la oferta, focalizar ayudas para hogares vulnerables y proteger a los residentes en zonas de transformación. Henao destaca la dificultad de acceso a la vivienda de interés social (VIS), señalando que incluso una vivienda de interés prioritario (VIP) requiere ingresos que superan el umbral de la población más necesitada. Propone, además, la creación de un parque público de alquiler asequible y subsidios de arriendo temporales condicionados al ahorro.
La urgencia de estas medidas es palpable cuando se analiza que, en el corredor del río, el POT de 2014 proyectaba la construcción de 120.000 viviendas, de las cuales solo se ha ejecutado el 2%. La ciudad se enfrenta ahora al desafío de decidir si su crecimiento seguirá un modelo puramente inmobiliario y rentable o si el sector institucional asumirá el liderazgo para garantizar que Medellín siga siendo habitable para sus propios ciudadanos.
