En el marco de una reciente reunión mantenida entre el intendente de Concepción del Uruguay y el cuerpo de concejales, el jefe comunal reconoció públicamente que la aplicación del COTA está generando diversos problemas en la ciudad. Esta admisión ocurre en un contexto de crecientes reclamos por parte de inversores y tras una presentación formal realizada por la Cámara de Desarrolladores Urbanos, quienes han solicitado formalmente la revisión de dicha normativa.
El reconocimiento de estas dificultades ha sido recibido como una noticia positiva por sectores que, desde el inicio del proyecto, advirtieron sobre los riesgos de su implementación. Un concejal y economista, quien mantuvo una postura firme de oposición a gran parte del proyecto durante los años 2022 y 2023, señaló que ya se había advertido públicamente que la normativa podría terminar frenando las inversiones, encareciendo los desarrollos inmobiliarios y dificultando el crecimiento general de la ciudad.
Durante el proceso de elaboración del COTA, se llevaron a cabo discusiones intensas en las que se impulsó la participación de diversos actores clave, incluyendo a agrimensores, escribanos, desarrolladores y otros profesionales vinculados al crecimiento urbano. A pesar de que se realizaron reuniones y se presentaron planteos y propuestas concretas, gran parte de estas advertencias no fueron incorporadas en la versión final del proyecto.
El concejal recordó que sostener una posición crítica en aquel momento no fue sencillo, ya que implicó enfrentar cuestionamientos, críticas y ataques públicos. No obstante, sostiene que el reconocimiento actual de los problemas es una reivindicación necesaria, aunque enfatiza que dicha validación solo tiene valor si se traduce en acciones concretas para corregir aquello que no funcionó en la práctica.
Un aspecto relevante resaltado en el análisis es que el COTA fue sancionado por unanimidad. Incluso los concejales de Cambiemos de aquel entonces acompañaron el proyecto, a pesar de las advertencias planteadas y en un escenario caracterizado por un fuerte alineamiento político y presión del Ejecutivo municipal para lograr su aprobación. Este hecho deja una enseñanza sobre cómo una ordenanza puede alcanzar el consenso político total y, aun así, contener errores estructurales que la realidad posterior termina exponiendo.
En su momento, la gestión presentó el COTA como uno de sus grandes logros. Sin embargo, se plantea ahora una distinción fundamental: una política pública no debe evaluarse por el éxito político de su aprobación, sino por sus resultados tangibles. Si bien pudo haber sido un "éxito político" en términos de votación, la ciudad no se sostiene con éxitos políticos, sino con inversiones, viviendas, actividad económica y generación de empleo.
Tras más de dos años de aplicación, el debate ha dejado de basarse en hipótesis para centrarse en resultados concretos que demuestran los problemas generados y los aspectos que requieren corrección inmediata. Si bien se coincide en que ordenar el territorio y proteger el ambiente son tareas indispensables, se advierte que planificar una ciudad no debe significar inmovilizarla. Una normativa eficiente debe ser capaz de preservar lo que se debe cuidar sin bloquear las inversiones y los nuevos desarrollos.
El problema central del COTA, según el análisis del economista y concejal, radica en que predominó una mirada excesivamente restrictiva sobre la inversión privada y el desarrollo urbano. Cuando una regulación pierde el contacto con la realidad económica y territorial, puede generar efectos contrarios a los objetivos originales.
Por este motivo, se celebra la voluntad actual de revisar la norma. Cabe destacar que no se trata de desconocer el Código, sino de cumplirlo. El artículo 216 establece que el COTA debe ser sometido a evaluación cada dos años, y el artículo 217 prevé su actualización mediante la participación de ciudadanos, especialistas y actores relevantes.
Para este nuevo proceso, se propone escuchar especialmente a quienes operan diariamente con estas normas: arquitectos, ingenieros, agrimensores, escribanos, desarrolladores, constructores e inmobiliarios. Si bien la participación de universidades, especialistas ambientales, vecinos y organismos públicos es fundamental, se sostiene que una planificación equilibrada no puede prescindir de la visión de quienes invierten y arriesgan capital propio en la ciudad.
La lección del proceso anterior es que no basta con abrir instancias de participación; las advertencias de quienes conocen el funcionamiento local del mercado del suelo deben tener un peso efectivo en las decisiones. Se busca evitar que estas visiones queden subordinadas a miradas meramente académicas o ideológicas que consideren que toda inversión inmobiliaria es, por definición, especulación.
La oportunidad actual no consiste en regresar al código anterior ni en liberar indiscriminadamente el uso del suelo, sino en construir un COTA mejorado. El objetivo es lograr una herramienta que proteja el patrimonio natural y urbano de Concepción del Uruguay, pero que al mismo tiempo comprenda la dinámica de desarrollo de la ciudad y movilice la inversión para permitir su crecimiento.
