La presidenta Claudia Sheinbaum ha presentado ante el Congreso de la Unión una iniciativa para expedir la Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral. Esta propuesta legislativa tiene como objetivo central establecer reglas y estándares comunes que permitan modernizar los catastros y los registros públicos de la propiedad tanto en los estados como en los municipios de todo el país.
La iniciativa busca transformar la manera en que se identifican, actualizan y vinculan los predios en territorio mexicano. De acuerdo con el Ejecutivo federal, existen brechas significativas en materia de desarrollo institucional, sistematización y digitalización de la información inmobiliaria entre las distintas entidades. Estas disparidades dificultan la determinación de los valores reales de los inmuebles y afectan la trazabilidad de la propiedad, lo que impacta directamente en la regularización de inmuebles y en la capacidad de recaudación de los gobiernos locales.
Para solventar estas deficiencias, la reforma plantea la creación de herramientas tecnológicas y administrativas clave. Entre los cambios más destacados se encuentra la implementación de una Clave Única Catastral y una Cédula Única Catastral y Registral. Estos instrumentos permitirían identificar los inmuebles de forma precisa y vincular la información contenida en los catastros con la de los registros públicos de la propiedad, eliminando la fragmentación de los datos.
Asimismo, la propuesta contempla el desarrollo de una Plataforma Nacional Catastral, que funcionaría como el mecanismo de coordinación tecnológica entre la Federación, los Estados y los municipios. Este sistema se complementaría con un Plan Nacional Catastral y la creación de modelos diseñados para homologar los trámites y servicios inmobiliarios a nivel nacional. En este nuevo esquema, la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU), la Agencia de Transformación Digital y Telecomunicaciones, junto con las autoridades locales, tendrían responsabilidades específicas para su ejecución.
Uno de los ejes fundamentales de la iniciativa es el impacto en las finanzas municipales. La propuesta sostiene que, al actualizar los valores catastrales, incorporar predios que actualmente no están inscritos y habilitar mecanismos de pago digitales, sería posible ampliar la base gravable. Lo anterior se plantea sin la necesidad de crear nuevas contribuciones ni modificar las ya existentes, centrándose particularmente en la optimización del impuesto predial.
El diagnóstico que sustenta esta reforma se basa en datos del Inegi. Según el Censo Nacional de Gobiernos Estatales 2024, al cierre de 2023 el valor catastral representó, en promedio, apenas el 45.4% del valor comercial de los predios. Esta diferencia sustancial limita el potencial recaudatorio del impuesto predial y genera brechas económicas entre las distintas entidades federativas.
Sobre este punto, especialistas han emitido opiniones diversas. Moisés de la Mora, director de De la Mora Martínez Consultores, señaló que la propuesta podría favorecer la regularización de la propiedad mediante una identificación y valuación más precisa, especialmente para aquellos predios desactualizados o no registrados. De la Mora subrayó que esto resultaría en una recaudación más justa, donde quienes poseen más inmuebles o propiedades de mayor valor paguen proporcionalmente más. No obstante, advirtió que es necesario revisar el grado de centralización de las bases de datos debido a la participación federal.
Por su parte, Nicolás García de León Castro, abogado y académico de la Universidad Panamericana, destacó que la digitalización de los trámites beneficiaría a municipios con un rezago tecnológico crítico, mencionando que aún existen localidades que operan con máquinas de escribir. Según García de León, los procesos manuales fomentan la discrecionalidad y la corrupción. A pesar de ello, consideró fundamental precisar los límites de la intervención federal para no vulnerar las atribuciones municipales.
En contraste, Antonio Sánchez Sierra, académico de la Universidad de Guadalajara, manifestó reservas respecto a la concentración de la información. Sierra advirtió que centralizar los datos de precios podría utilizarse posteriormente para fiscalizar a la población, planteando riesgos sobre la autonomía municipal y la privacidad de la información.
Desde la perspectiva política, la senadora de Morena, Guadalupe Chavira, respaldó la iniciativa argumentando que una mayor recaudación municipal debe traducirse en mejores servicios de infraestructura, movilidad, equipamiento urbano y agua. La legisladora puso como ejemplo el caso de Puerto Vallarta, donde afirmó que existen zonas de alto valor que pagan impuestos catastrales como si fueran viviendas habitacionales, lo que evidencia la necesidad de actualizar los registros.
La iniciativa, presentada el pasado 9 de septiembre, se encuentra actualmente pendiente de dictaminación en la Cámara de Diputados. En caso de ser aprobada, los congresos estatales contarían con un plazo de 90 días para armonizar sus leyes locales. Finalmente, las autoridades catastrales y registrales tendrían como fecha límite el 31 de diciembre de 2026 para implementar los modelos y plataformas previstos en la ley.
