Para las micro, pequeñas y medianas empresas (MYPE) y los emprendedores, la posesión de un inmueble trasciende la simple acumulación de patrimonio. En el ecosistema empresarial actual, una propiedad puede transformarse en una herramienta estratégica y convertirse en una puerta abierta para acceder a financiamientos que impulsen el crecimiento del negocio.
Existen principalmente dos vías para convertir el patrimonio inmobiliario en capital líquido. La primera y más conocida es a través del crédito tradicional con garantía hipotecaria. En este esquema, la empresa solicita fondos a una entidad financiera y ofrece un inmueble como respaldo de la operación. El proceso de aprobación no es automático; la entidad bancaria realiza una evaluación exhaustiva que contempla tanto la capacidad de pago del negocio como el valor comercial y las condiciones legales del inmueble ofrecido. Una vez aprobada la operación, se entrega el financiamiento y la propiedad queda hipotecada, quedando el monto, el plazo y la tasa de interés sujetos a la evaluación crediticia y a las políticas internas de la entidad financiera.
No obstante, el mercado financiero ha evolucionado y hoy ofrece alternativas que buscan conectar el patrimonio de una empresa directamente con el capital privado. A diferencia del modelo bancario, este enfoque no se limita a una relación bilateral entre la empresa y un banco, sino que incorpora una estructura más compleja que vincula tres elementos fundamentales: el empresario que requiere el capital, el activo inmobiliario que sirve de respaldo y los inversionistas que aportan los recursos financieros.
Al respecto, Alonso Bringas, gerente general de Capitalia, sostiene que una empresa puede poseer un patrimonio inmobiliario considerable, pero enfrentar simultáneamente una falta de liquidez inmediata. Esta necesidad de efectivo puede surgir por diversas razones estratégicas, tales como la adquisición de maquinaria nueva, la ampliación de un local comercial, el financiamiento del capital de trabajo necesario para la operatividad diaria o el deseo de aprovechar una oportunidad de crecimiento repentina en el mercado. Bringas indica que, en lugar de recurrir a la venta del activo, el empresario puede utilizarlo como respaldo para una operación de financiamiento.
Sin embargo, es fundamental comprender que el valor comercial de un inmueble no se traduce automáticamente en el monto de financiamiento que se puede obtener. Para determinar la cantidad de capital disponible, se deben evaluar diversos elementos críticos, entre los que destacan la tasación profesional, la ubicación del activo, su situación registral y legal, la liquidez del inmueble en el mercado y el nivel de cobertura.
Como ejemplo de esta metodología, Bringas detalla que en Capitalia se utiliza un parámetro denominado “loan to value” (LTV) con un máximo del 40%. Bajo este criterio, si un inmueble está valorizado en US$ 500,000, el financiamiento máximo que podría respaldar sería de US$ 200,000. Esta estructura tiene como objetivo mantener un margen de seguridad prudencial entre el valor real del activo y el capital involucrado en la operación.
Además, estas operaciones pueden integrar estructuras fiduciarias diseñadas específicamente para administrar y respaldar los activos involucrados, asegurando que el capital provenga de inversionistas privados. Según el especialista, este modelo también resulta atractivo para quienes aportan el capital, ya que los inversionistas pueden obtener retornos anuales que oscilan entre el 10% y el 16% en dólares, dependiendo del monto y el plazo acordado.
Para una MYPE, la distinción principal entre el crédito hipotecario tradicional y la estructura de capital privado reside en el origen del capital y la configuración de la operación. Mientras que en el crédito bancario la empresa se somete a las condiciones preestablecidas por la entidad financiera, en la estructura de capital privado los recursos provienen de inversionistas y se diseña una operación específica respaldada por los activos.
A pesar de las diferencias, es imperativo señalar que ninguna de estas alternativas elimina el riesgo financiero. Tanto en el modelo bancario como en el de capital privado, comprometer un inmueble implica asumir una obligación financiera seria. En caso de incumplimiento en los pagos, se pueden activar los mecanismos legales previstos en la garantía, lo que podría poner en riesgo la propiedad. Por esta razón, se recomienda a los solicitantes realizar un análisis riguroso sobre qué alternativa se ajusta mejor a su capacidad real de pago, determinar con exactitud cuánto capital necesitan y evaluar los riesgos que están dispuestos a asumir en beneficio de su crecimiento empresarial.
