El ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, presentó en Madrid, en el marco del evento Chile Day, la propuesta del nuevo Fondo Nacional de Vivienda (Fonavi). Esta iniciativa, que forma parte de la reforma al mercado de capitales y acceso a la casa propia (MK4), busca facilitar la adquisición de la primera vivienda mediante un mecanismo de recompra de créditos hipotecarios. Durante su presentación ante capitales extranjeros, el secretario de Estado describió el Fonavi como “una especie de Fannie Mae chileno, sin las distorsiones del Fannie Mae americano”, reconociendo que el nombre de la agencia estadounidense suele generar preocupación.
El proyecto del Ejecutivo plantea la creación de un fondo estatal destinado a facilitar el acceso a la primera vivienda, ya sea nueva o usada, con un valor de hasta 6.000 UF. La operatividad del fondo se basa en la recompra de créditos hipotecarios otorgados por la banca, en lugar de entregar los créditos directamente. Para implementar este esquema, el proyecto autoriza al Estado a desembolsar un aporte de hasta US$2.000 millones en un periodo de hasta treinta y seis meses, comenzando con una contribución inicial de US$500 millones previo a la constitución del primer fondo.
Con este capital, el Gobierno apuesta por ofrecer créditos hipotecarios a plazos de 30 años, con un pie más bajo y tasas de interés más convenientes que las actuales. El objetivo es financiar, bajo este régimen, alrededor de 150 mil viviendas. No obstante, es precisamente esta lógica de comprar hipotecas ya otorgadas lo que ha reabierto el debate sobre el parecido con el modelo de Fannie Mae y Freddie Mac en Estados Unidos, instituciones que fueron protagonistas de la crisis subprime.
Mientras el Gobierno intenta marcar distancia con las fallas del modelo estadounidense, existen voces que sugieren acercarse más a dicho esquema. Franco Parisi, secretario general del Partido de la Gente (PDG), ha planteado que el fondo debería seguir un modelo más similar al original de la agencia estadounidense. Según Parisi, el patrimonio de US$2.000 millones podría tener una capacidad de endeudamiento de hasta US$20.000 millones, aunque advirtió que es fundamental analizar el impacto que esto tendría en la deuda global de Chile.
Parisi propone que el Fonavi funcione como un banco de segundo piso, donde la banca entregue una garantía a un pool de hipotecas que se comprarían transitoriamente en el mercado. Sugiere que la mejor opción es vender estos instrumentos como Mortgage-Backed Securities (MBS), que consisten en paquetes de préstamos hipotecarios cuyas fracciones se venden a inversionistas. Según sus cálculos, este mecanismo podría elevar el número de hipotecas financiadas de 150 mil a 190 mil, dependiendo de las tasas de interés y el seguro aplicado al MBS. No obstante, el dirigente del PDG subrayó la importancia de que el riesgo sea bien calculado y que no se distorsione el concepto de aval con el agente colocador de la hipoteca.
Desde la academia y el sector bancario han surgido advertencias sobre el diseño del fondo. Claudio Agostini, economista de la Universidad Adolfo Ibáñez (UAI), señaló que el proyecto actual se diferencia del caso estadounidense al acotar la compra a viviendas que ya existen. Agostini advirtió que, si el fondo permitiera la compra de viviendas "en blanco" o "en verde", el riesgo aumentaría considerablemente, ya que podrían surgir constructoras que vendan proyectos sin intención de construirlos, provocando que la empresa quiebre y el Estado termine pagando la garantía.
Por su parte, José Manuel Mena, presidente de la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF), recordó que Fannie Mae representó una mala experiencia debido a políticas comerciales y de seguimiento deficientes. Mena enfatizó que, para que el Fonavi funcione correctamente en Chile, es imperativo precisar los procedimientos y las normativas posteriores.
Para contextualizar la preocupación, el académico Manuel Llorca explicó que el colapso hipotecario de 2008 en Estados Unidos se originó por una burbuja especulativa y la proliferación de créditos subprime. Fannie Mae y Freddie Mac, conocidas como las “toxic twins”, fueron creadas para dar liquidez al mercado comprando préstamos y revendiéndolos a inversionistas. Estas instituciones fomentaron que los bancos relajaran sus estándares de aprobación, lo que llevó a una crisis global marcada por la quiebra de Lehman Brothers y una fuerte recesión.
Chile, según Llorca, se vio poco afectado en aquel momento gracias a su estabilidad fiscal y su comercio con China. En 2008, el Producto Interno Bruto (PIB) del país creció un 4,1% y en 2009 un 2,9%, evidenciando que el impacto se limitó principalmente a los mercados financieros, cambiario y crediticio.
