El Perú se encuentra ubicado en una zona de alta actividad sísmica, una condición geográfica que mantiene latente el riesgo de sufrir terremotos de gran magnitud. Ante esta realidad, surge una interrogante crítica para miles de propietarios de viviendas en régimen de propiedad horizontal: en el escenario de que un edificio residencial colapse o se vuelva inhabitable debido a un sismo, ¿perderían los propietarios sobrevivientes la totalidad de su inversión económica?
Sobre este punto, Luis Francisco Paz, socio en Pérez-Llorca, Miranda & Amado y especialista en temas inmobiliarios, advierte que actualmente el país enfrenta una situación de incertidumbre jurídica. Según el experto, el Perú no dispone de una normativa específica que regule detalladamente el destino de la propiedad en caso de que una edificación colapse totalmente. Paz es enfático al señalar que existe un vacío legal, ya que, técnicamente, si el edificio desaparece, el régimen de propiedad horizontal asociado a esa estructura también deja de existir.
Ante la desaparición de la construcción, el único activo tangible que permanece es el terreno sobre el cual se erigía el inmueble. Dado que el suelo es considerado un bien común, la solución práctica que se aplica en estos casos es la asignación de la propiedad de dicho terreno a los antiguos propietarios. Esta distribución se realiza basándose en la cuota de participación que cada dueño poseía originalmente dentro del condominio.
No obstante, este vacío normativo podría encontrar una solución en el corto o mediano plazo. El camino se encuentra en la oficialización del reglamento del Decreto Legislativo N° 1568, el cual regula el régimen de la propiedad horizontal y aún se encuentra pendiente de publicación. Durante el año 2024, el Ministerio de Vivienda emitió un proyecto de reglamento que aborda precisamente estas contingencias. En uno de sus artículos, el proyecto establece que, en casos de demolición o destrucción de la edificación, se generará automáticamente un régimen de copropiedad sobre el terreno en favor de los titulares de las unidades inmobiliarias. Esta asignación se haría en función del porcentaje de participación que tenían durante el régimen anterior, a menos que exista un pacto contrario unánime debidamente asentado en una escritura pública.
En cuanto a las acciones a tomar una vez que los propietarios se convierten en copropietarios del terreno, los analistas consultados coinciden en que existen tres alternativas principales. La primera, y considerada la más viable, es la venta del terreno a una empresa constructora o inmobiliaria. La razón es simple: estas empresas cuentan con la capacidad financiera necesaria para desarrollar un nuevo proyecto inmobiliario en el sitio.
De acuerdo con Jair Peralta, abogado especialista en temas inmobiliarios, la venta del terreno permite que los propietarios recuperen una parte de su inversión, evitando que la pérdida sea del 100%. Sin embargo, Peralta aclara que el monto a recibir no será el valor total de la propiedad original, sino que dependerá estrictamente de la valorización del terreno. El especialista explica que, si el predio se ubica en una zona residencial altamente valorada, la suma resultante, aunque dividida entre todos los propietarios, podría no ser insignificante. No obstante, es inevitable la pérdida de una fracción de la inversión, puesto que el precio pagado inicialmente por el departamento incluía tanto el valor de la tierra como el de la edificación.
La segunda alternativa consiste en alquilar el terreno, lo que permitiría generar ingresos recurrentes para los copropietarios. La tercera opción sería que los mismos propietarios emprendan el desarrollo de un nuevo proyecto inmobiliario. No obstante, esta es la vía más compleja, ya que requiere de una capacidad financiera considerable que no siempre poseen los afectados.
Desde la perspectiva legal, tanto para vender como para alquilar el terreno, se deben aplicar las normas de copropiedad reguladas en el Código Civil. Esto implica que cualquier decisión de este tipo requiere el voto unánime de todos los copropietarios. A pesar de esta exigencia de unanimidad para el bien común, Luis Francisco Paz precisa que un copropietario individual sí mantiene la facultad de vender su propia cuota de participación en el terreno.
Finalmente, como medida de mitigación y prevención, Jair Peralta recomienda a los propietarios de departamentos la contratación de un seguro que brinde indemnización ante la afectación de la vivienda por sismos. Con una póliza de este tipo, el propietario contaría con un respaldo financiero directo por la pérdida del bien material, el cual se sumaría a lo que legalmente le corresponda por su participación como copropietario del terreno.
