La creencia popular de que vivir muchos años en una propiedad equivale a ser su dueño es una falacia legal que podría costarle caro a miles de argentinos. Si bien la posesión, el pago de impuestos, las mejoras realizadas y el comportamiento como propietario son indicadores de una relación con el inmueble, no reemplazan la escritura pública inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble, el único título válido que acredita la propiedad en el derecho argentino.
Esta situación, que suele pasar desapercibida hasta que surgen conflictos, puede convertirse en un problema grave en casos de herencia, venta frustrada o reclamo judicial, revelando una fragilidad legal que afecta a un sector importante del mercado inmobiliario. Pablo Braslavsky, abogado especialista en propiedades y sucesiones, explica que muchos casos se originan en compras con boleto de compraventa, herencias de palabra, posesión de lotes familiares o construcciones sobre terrenos no regularizados. “En la vida cotidiana son dueños, pero en términos legales, no lo son”, enfatiza el letrado.
La propiedad jurídica, según Braslavsky, solo existe con una escritura pública inscripta, mientras que todo lo demás es una “situación de hecho, frágil y muchas veces riesgosa”. El Código Civil y Comercial es claro: la transferencia de dominio solo se produce con escritura pública e inscripción registral. El boleto de compraventa, aunque válido, genera la obligación de escriturar y legitima la posesión, pero no transmite la propiedad plena.
El problema se manifiesta cuando se intenta vender, hipotecar, dividir una herencia o surge un conflicto familiar. Sin escritura, el inmueble continúa figurando a nombre del titular anterior, lo que impide su comercialización, imposibilita su uso como garantía para créditos y complica los procesos sucesorios. “No se puede vender ni hipotecar, no puede utilizarse como garantía para créditos, en una sucesión el derecho no está plenamente protegido y, si el vendedor tiene deudas, embargos o juicios, el inmueble puede verse comprometido”, advierte Braslavsky.
Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, señala que esta situación es más común de lo que se cree, especialmente en provincias y jurisdicciones fuera de la Ciudad de Buenos Aires. Cita como ejemplo la Provincia de Buenos Aires, donde existen numerosos inmuebles sin escritura, incluso barrios enteros y countries, como Nordelta, un desarrollo urbanístico de Tigre donde muchos propietarios aún no cuentan con la documentación necesaria. Braña atribuye esta falta de escrituración a loteos no finalizados, falta de subdivisión definitiva, trámites municipales o provinciales pendientes y fideicomisos en desarrollo.
Ariel Córdoba, de la inmobiliaria homónima, subraya que el boleto de compraventa otorga un derecho personal, mientras que la escritura inscripta otorga un derecho real, oponible frente a terceros. Los errores más frecuentes, según Braña, son el exceso de confianza y la falta de asesoramiento profesional. Muchos compradores no verifican quién es el titular real del inmueble en el Registro de la Propiedad, ni si existen gravámenes o derechos reales constituidos, como embargos o hipotecas. Tampoco corroboran si el titular tiene libre disponibilidad de sus bienes para firmar la operación.
Otro error común es entregar un porcentaje de dinero inferior al 25% del total de la operación. Braña explica que este porcentaje mínimo asegura al comprador de buena fe la posibilidad de solicitar la escrituración ante la justicia, incluso si el vendedor enfrenta dificultades económicas.
En caso de fallecimiento del dueño de hecho antes de la firma de la escritura, es necesario iniciar un juicio sucesorio para que los herederos firmen la escritura correspondiente. Los boletos de compraventa suelen incluir una cláusula que establece un plazo máximo para el inicio del juicio sucesorio en caso de fallecimiento. El boleto de compraventa, cuando se ha abonado la totalidad del valor del inmueble, puede certificarse ante escribano público y complementarse con un Poder General Amplio e Irrevocable que permita al comprador escriturarse a sí mismo.
Es crucial distinguir entre boleto de compraventa y cesión de derechos. En la compra de inmuebles en etapa de pozo o en construcción, desarrollados a través de fideicomisos, no existe boleto de compraventa, sino cesión de derechos, que se mantiene vigente durante el período de construcción y el pago de las cuotas.
Si el vendedor es una empresa constructora que quiebra, los compradores con boleto deben presentarse ante la sindicatura del proceso falencial para verificar su crédito como acreedores de la obligación de escrituración.
Una alternativa es la prescripción adquisitiva, o usucapión, que permite adquirir la propiedad por el solo paso del tiempo, siempre que la posesión sea pública, pacífica, ininterrumpida y ejercida con ánimo de dueño. Generalmente se requieren 20 años de posesión sin título, o 10 años con título y buena fe, aunque el boleto no siempre es suficiente para acceder al plazo más corto.
Postergar la escrituración no es un simple descuido, sino una decisión con consecuencias importantes. La falta de protección frente a terceros, la posibilidad de embargos, los conflictos sucesorios y los costos judiciales elevados son algunos de los riesgos. “En muchos casos, el intento de ahorrar hoy termina convirtiéndose en un problema mucho más caro mañana”, advierte Braslavsky.
Por ello, antes de comprar un inmueble sin escritura, es indispensable consultar con un escribano o abogado especializado en derecho inmobiliario, verificar quién figura como titular en el Registro de la Propiedad y regularizar la situación lo antes posible. Conservar comprobantes de pagos, impuestos, servicios y mejoras puede ser decisivo en un eventual proceso judicial. La regularización de la propiedad es una inversión en seguridad jurídica y tranquilidad a largo plazo.
