El mercado inmobiliario del Centro de Córdoba está atravesando un proceso de transformación profunda que se manifiesta en una tendencia clara: los departamentos de grandes dimensiones están perdiendo atractivo en el sector de los alquileres, lo que está empujando a sus propietarios a ponerlos a la venta. Esta situación no se considera un fenómeno aislado, sino que representa una radiografía de la reconversión que atraviesa el principal barrio de la ciudad.
Un reciente relevamiento llevado a cabo por el Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba (CPI), basado en el análisis de 1.748 publicaciones inmobiliarias, ha puesto de relieve una disparidad contundente. El estudio revela que las unidades de tres y cuatro dormitorios suman un total de 366 propiedades disponibles para la venta, mientras que en el mercado de alquileres apenas se encuentran 48 unidades de similares características. Esta relación numérica indica que existen más de siete departamentos grandes ofrecidos para la venta por cada uno que se ofrece en alquiler.
En el extremo opuesto del mercado, la dinámica es inversa. Los departamentos de uno y dos dormitorios dominan la oferta de alquiler convencional en el Centro, representando el 85,4% del total. Sin embargo, cuando se analiza el mercado de ventas, la participación de estas unidades compactas desciende al 65,5%. Los datos sugieren que el mercado actual demanda menos metros cuadrados por unidad y una mayor cantidad de viviendas donde anteriormente existían departamentos amplios.
Esta diferencia de demanda se refleja directamente en los precios. Según el informe del CPI, el valor del alquiler por metro cuadrado de un monoambiente o un departamento de un dormitorio puede llegar a ser hasta un 77% más caro que el de una unidad de cuatro dormitorios. Una brecha similar se observa en las propiedades destinadas a la venta, donde un departamento de un dormitorio se publica, en promedio, un 42% más caro por metro cuadrado que uno de cuatro dormitorios.
El fenómeno se extiende también a las modalidades de renta temporaria. Un análisis realizado sobre 191 propiedades publicadas en la plataforma Airbnb confirmó que el 95,8% de las unidades completas disponibles en el sector céntrico poseen uno o dos dormitorios. Este dato refuerza la tendencia general: las unidades compactas son las que concentran la demanda, mientras que las viviendas grandes enfrentan mayores dificultades para encontrar un destino de alquiler permanente.
Para Lucas Péndola, presidente del CPI, esta situación no responde a una falta de metros cuadrados construidos, sino a un problema de formato. El presidente del organismo señaló que "el Centro no tiene un problema de cantidad de metros construidos, tiene un problema de formato", subrayando que el barrio ya cuenta con la infraestructura necesaria, pero que los edificios deben adaptarse al tipo de vivienda que el mercado actual busca.
En términos demográficos y estructurales, el barrio Centro es un polo consolidado. Actualmente, allí viven 38.079 personas distribuidas en 21.816 hogares. Esta población se aloja en 1.751 edificios que suman más de 9.000 pisos construidos. Esta base material significa que Córdoba posee en su núcleo urbano la infraestructura fundamental para sostener una población mayor, incluyendo transporte, servicios, comercios y equipamiento urbano.
Péndola afirmó que "sobran departamentos grandes esperando comprador y faltan unidades chicas para alquilar, que es lo que hoy pide el mercado", advirtiendo que una parte considerable del stock inmobiliario actual no responde a las necesidades vigentes. Ante este escenario, el CPI sostiene que reconvertir parte de estas unidades permitiría sumar viviendas disponibles sin necesidad de expandir la infraestructura urbana hacia nuevas zonas de la ciudad.
El relevamiento territorial permitió identificar las zonas donde la oferta inmobiliaria es más intensa. Los corredores de Bv. Chacabuco, Figueroa Alcorta y Tucumán concentran la mayor cantidad de señales de comercialización, seguidos por la calle Marcelo T. de Alvear. Para el Colegio Profesional, estos sectores son los puntos ideales para comenzar a buscar stock con potencial de reconversión.
La propuesta concreta consiste en transformar departamentos grandes, que hoy presentan dificultades para atraer inquilinos, en unidades más pequeñas que respondan a la demanda existente. El plan implica identificar entre 10 y 20 inmuebles candidatos —ya sean departamentos de tres y cuatro dormitorios, plantas completas o edificios subutilizados— para luego seleccionar entre tres y cinco casos piloto.
Sobre estos casos seleccionados, se realizaría un análisis exhaustivo para determinar si la reconversión es viable desde las dimensiones técnica, jurídica y económica. Al respecto, Péndola aclaró que no se propone la subdivisión indiscriminada de todo el Centro, sino la implementación de un método que permita identificar dónde la ecuación económica es favorable, probarlo con casos reales y, posteriormente, evaluar su aplicación a mayor escala.
